Все о схеме планировочной организации земельного участка - СПОЗУ
Как самостоятельно подготовить СПОЗУ? Пример разработки СПОЗУ с целью последующей подготовки разрешения на строительство
Базовое предназначение СПОЗУ заключается в формировании пакета документации, достаточного для начала строительных мероприятий. Рассмотрим особенности формирования указанной бумаги для земель с назначением под ИЖС.
Как выглядит СПОЗУ для ИЖС?
СПОЗУ выступает в качестве официальной бумаги с подробными сведениями относительно капитальных построек, уже имеющихся на местности и только планируемых к созданию. Документ содержит схематическое изображение композиции всех возможных капитальных строений, которые гармонично объединены между собой. Когда речь идет о вновь образованной территории, на которой отсутствуют какие-либо капитальные конструкции, СПОЗУ обретает форму бланка с отражением запланированного расположения будущих строений. Согласно данным документа, в дальнейшем указанные постройки и будут возведены на территории.
Формированию бумаг предшествуют межевые работы на местности и проведение профессиональной топографической съемки территории. В случаях, когда границы землевладения не определены, необходимо установить характерные точки участка. По окончании всех запланированных кадастровых мероприятий, на руках у землевладельца оказывается оригинал межевого плана с исчерпывающими данными относительно принадлежащей ему территории.
Предназначение СПОЗУ
Подготовкой бумаг занимаются правообладатели территорий, получившие земельные наделы в собственность или распоряжающиеся участками на праве аренды. Указанная местность должна быть отведена под возведение жилых построек и прилегающих к ним хозяйственных строений. Образец СПОЗУ необходим при:
- подготовке к проведению строительных работ;
- модернизации существующих архитектурных решений;
- подготовке к реконструкции жилого строения;
- на любой стадии проведения строительных операций, если в первоначальную версию проекта необходимо внести какие-либо коррективы.
Содержание
В качестве готовой СПОЗУ выступает схематический план, нанесенный на карту топографической съемки той зоны, которая отведена под создание построек. Подготавливаемая схема должна отвечать ряду нормативов. В частности, она требует применения условных знаков. Выбор и нанесение условных обозначений происходят на основании актуальной версии Инструкции к №221-ФЗ от 2007г.. посвященного ГКН. Условные обозначения должны указывать на местоположение:
- уже существующих построек капитального характера;
- запланированных к возведению конструкций;
- установленного для конкретной территории режима зонирования.
Вся информация, вносимая в документ, должна отвечать актуальным требованиям и нормам. Форма бланка имеет стандартный вид. В правой верхней части документа в столбик отражают использованные условные обозначения, экспликацию; характеристики возводимой капитальной постройки; присвоенный землевладению фактический адрес. В центральной части листа располагается схематический чертеж. Нижнюю часть бланка посвящают информации с необходимыми примечаниями.
Структура СПОЗУ также стандартизована. Она содержит разделы, посвященные:
- титульному листу с необходимой информацией на нем;
- схематическому изображению территории;
- текстовым разъяснениям к представленной схеме;
- необходимым приложениям.
Обязательно отражается содержание СПОЗУ. Оно представлено официальными данными, полученными из записей Госкадастра недвижимости, а также появившимися в ходе топографических вычислений. В данном случае, можно говорить об:
- уникальном кадастровом номере землевладения;
- номере плана застройки — в отношении капитальных конструкций, находящихся на этапе подготовки к созданию, на стадии возведения или представленные уже в готовом виде, согласно отраженной в базе Росреестра информации;
- точных координатах для каждой поворотной точки исследуемой местности;
- границах землевладения;
- величине общей площади земли с приложением в виде схемы запланированных к возведению объектов и расположения фактически существующих капитальных построек;
- схеме всех существующих инженерных коммуникаций;
- условном изображении всех прилегающих автотрасс и тротуаров;
- прочих существенных характеристиках и параметрах, имеющих непосредственное отношение к застраиваемой местности.
Тонкости нормативного законодательного регламента
Процедура подготовки СПОЗУ не ограничена соблюдением требований инструкций, базирующихся на актуальной версии №221-ФЗ. Не меньшего внимания заслуживают положения ГрК РФ. При формировании бумаг, необходимо следовать рекомендациям, представленным в Постановлении №87от 2008г. Оно предусматривает необходимость разработки СПОЗУ для территорий, отведенных под ИЖС.
Формирование СПОЗУ является обязательным для земель категории ИЖС, находящихся в ведении частных лиц и предприятий. В нормативной документации содержится указание на требования, предъявляемые к каждой из категорий капитальных построек. Также в бумагах присутствует развернутое описание требований, сохраняющих актуальность для земель населенных пунктов, отводимых под ИЖС. Речь идет о правилах ведения застройки местности и оформления разрешения на начало строительных операций для владельцев жилых построек, расположенных в пределах частного сектора.
Нормативная документация содержит указание на обязательное внесение в СПОЗУ развернутых данных о правилах эксплуатации территории, находящейся в индивидуальном и общем пользовании.
Особенности формирования СПОЗУ для ИЖС
Перечисленные выше нормативные требования обязывают правообладателя отражать в бланке информацию о местоположении капитальных построек, а также прочих имеющихся на территории сооружений. Земельный надел следует воспринимать в качестве градостроительной составляющей зоны застройки. Это позволяет включать его в зоны:
- исторического формата;
- природоохранного типа;
- санитарного характера. Допускается и разрыв санитарной зоны за счет рассматриваемого землевладения;
- имеющие обременение в виде публичного сервитута.
Перечисленные нюансы в обязательном порядке должны находить отражение в бланке СПОЗУ.
Требования к составлению
Документация обретает свою юридическую значимость лишь при условии, что в процессе ее формирования исполнитель придерживался перечисленных ниже требований. Указанные требования представлены двумя группами. Первая связана с составлением бланка, а вторая касается его удостоверения.
Особого внимания заслуживает перечень требований по удостоверению, который рассматривает в качестве своей базы место формирования документации и ее удостоверения уполномоченной на подобные меры комиссией при территориальной администрации. Указанная группа требований предполагает следующий алгоритм действий:
- Заинтересованное лицо направляет в местное представительство архитектуры и градостроительства свое обращение;
- При передаче заявки, получает на руки документ в готовой форме. Прошедший удостоверение от лица уполномоченных на подобные действия специалистов.
Удостоверение бланка со стороны исполнителя предполагает проставление соответствующих подписей и фирменной печати учреждения. Схема обретает официальную значимость лишь при условии, что содержит исчерпывающий объем обязательной к отражению информации и оформлена согласно положениям актуальной Инструкции. Стандартным форматом для подготовки СПОЗУ считают А4. Исключение предусмотрено лишь для масштабных объектов, когда СПОЗУ формируют на листе А3.
СПОЗУ подготавливается вручную и должна быть представлена в виде бумажного носителя. В случае необходимости, происходит копирование бланка на электронный носитель. Не исключается возможность компьютерного моделирования, при условии последующего вывода в печатной форме и соответствующего удостоверения. При исполнении чертежа, необходимо следить за монолитностью линии и отсутствием каких-либо нахлестов. В качестве расходного материала для подготовки схемы выступает чертежная тушь. Текстовая часть должна быть легко читаемой, содержать разборчивые сведения. Исправления и любые помарки в текстовом материале недопустимы. Вся информация преподносится исключительно печатным шрифтом.
Где заказать?
Для заказа бланка, правообладателю следует обратиться в местную администрацию. Не во всех населенных пунктах администрация готова предоставить подобную услугу. В случаях, когда сервис недоступен, можно направить заказ на изготовление СПОЗУ в частную фирму соответствующей направленности. В отношении объектов, планируемых к возведению, представляющих определенную опасность для здоровья и существования находящихся вокруг людей, подготовку СПОЗУ может осуществлять лишь исполнитель, имеющий действующую соответствующую лицензию на оказание услуг.
Что потребуется для заказа?
Как только процедура согласования будет завершена, правообладатель направляет заявку, прикладывая к ней пакет необходимой документации. Помимо личного гражданского паспорта, ему потребуются:
- бланк правоустанавливающего характера на рассматриваемую территорию;
- результаты топографической съемки местности;
- оригинал ГПЗУ.
В случае представления интересов правообладателя его доверенным лицом, к указанному перечню добавляется оригинал нотариальной доверенности, предоставляющей гражданину соответствующие полномочия.
Стоимость
Конечная сумма за предоставление услуги определяется индивидуально, но существуют общие ориентиры. В районных и краевых центрах стоимость формирования СПОЗУ обычно не превышает 3-5 тысяч рублей. В северной столице она насчитывает от 5 тысяч рублей, а в Московском регионе — свыше 5-6 тысяч рублей. Отдаленные подмосковные районы все чаще придерживаются политики областного центра, заявителю следует быть готовым к этому. При выполнении заказа местной администрацией, оплата соответствующих услуг не предусмотрена.
Продолжительность выполнения заказа определяется, во многом, загруженностью исполнителя. В большинстве случаев, клиент получает готовый результат через 14-45 дней. Средней продолжительностью выполнения заявки считают один календарный месяц. Сроки оказания услуг определяются заблаговременно, достигнутое сторонами соглашение отражается в соответствующем договоре.
Самостоятельная подготовка СПОЗУ
Допускается собственноручное формирование СПОЗУ. Исключительные случаи, когда подготовкой бланка может заниматься лишь профильный специалист, отражены в Статье 48 ГрК РФ, посвященной безопасности жизнедеятельности.
Категорически недопустимо самовольное изменение параметров актуального ГПЗУ и кадастровых сведений. Землевладелец должен придерживаться следующего алгоритма действий:
- Скопировать из ГПЗУ планируемую зону застройки, придерживаясь масштаба 1:500. Допустимо применение топографической съемки в аналогичном масштабе.
- При помощи шариковой ручки или чернил, на чертеж наносят все расположенные в застраиваемой зоне конструкции, сохраняя ровность и четкость линии. Допустимо использование синего или фиолетового оттенков чернил. Поверх чернил аккуратной штриховкой наносят планируемые к созданию объекты.
- Представить в текстовом разъяснении необходимые пояснения, отразить координаты места проведения работ и параметры предстоящих строительных операций. Особое внимание необходимо уделить общей площади планируемого к возведению здания, его этажности и прочим эксплуатационным характеристикам.
- Готовую версию СПОЗУ направить в местный архитектурный отдел на рассмотрение.
- Получить на руки удостоверенный бланк и приложить его к общему набору бумаг, вместе с разрешением на начало строительства.
